2019年7月，国务院办公厅正式印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（以下简称《指导意见》），成为首个专门规范土地二级市场建设的国务院文件。结合试点情况和《指导意见》，在推进土地二级市场建设中要处理好以下几个关系。

　　一、总体上，要处理好“放、管、服”的关系

　　以完善产权制度和市场化配置为重点，着力发挥市场对资源配置的决定性作用，促进存量土地流通顺畅。

　　以维护交易各方权益，维护市场秩序为重点，加强政府监管。针对试点前一些地方土地二级市场交易合同不规范、交易违规违约行为较多等问题，强化事中事后监管，着力提升土地市场领域政府治理能力和水平。以促进信息集聚和提升行政效率为重点，做好政府服务。针对二级市场交易信息不对称、服务效率不高等问题，按照《指导意见》，要搭建城乡统一的土地市场交易平台，汇集土地二级市场交易信息，提供交易场所。

　　二、交易规则上，处理好国有与集体所有的关系

　　要注意政府的角色定位在两者之间的不同。对于国有建设用地来说，其所有权是国家，由国务院代表国家行使所有权。按照中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于统筹推进自然资源资产产权制度改革的指导意见》，由国务院授权国务院自然资源主管部门具体代表统一行使全民所有自然资源资产所有者职责。对于集体建设用地来说，其所有权是本集体成员，由农村集体经济组织代表集体行使所有权。

　　要注意两者在土地增值收益分配上的不同。按照《土地增值税暂行条例》，仅要求国有土地及地上建筑物转让时缴纳土地增值税，对集体建设用地使用权转让时没有规定。

　　三、交易环节上，处理好交易与登记的关系

　　加强审核内容上的区分和衔接。交易管理重点加强合法合规合约性审核，尤其要加强对出让合同或划拨决定书中明确的相关义务履行情况的审核。

　　加强办事流程上的衔接。为了提高行政效率，可实行交易和登记“一窗式”受理、“一站式”服务，缩短办事时间。加强交易和登记信息的互通共享。

　　四、实施监管上，处理好部门间的分工合作关系

　　目前，土地二级市场交易多分散在多个部门，常常因违规违约等引发矛盾和纠纷。为此，《指导意见》明确提出，各级自然资源、财政、住房和城乡建设、国有资产监督管理、税务、市场监管、金融等主管部门要建立联动机制，明确分工，落实责任，有序推进土地二级市场建设。

　　五、促进流通上，处理好行政与经济手段的关系

　　促进闲置和低效建设用地流通顺畅，是盘活存量土地、提高资源配置效率、促进高质量发展的有效途径。按照《指导意见》，目前主要采取两种手段：一是行政手段。即通过放宽转让限制，实施分割转让、降低转让门槛等，促进土地要素流通。二是经济手段。即通过差别化的税费政策，建立引逼机制，促使其流转开发。在实践操作中，应针对不同情况，处理好两者关系，共同促进存量土地流通顺畅：

　　一方面，针对因企业资金紧张等原因确实无能力开发、同时按照现行法律法规又无法通过转让来盘活利用的情况，可在现行法律制度框架下，创新降低交易门槛的路径和方法。另一方面，针对一些企业出于囤地目的造成的土地低效利用和闲置问题，建议采取差别化的税收政策，促使其流通和盘活利用，重点是提高保有税，降低流转税。

　　（来源：中国土地）